При продаже квартиры в Москве в 2026 году продавец платит НДФЛ 13% с дохода. Для квартир бизнес и премиум класса стоимостью от 40 млн рублей это обычно миллионы налога, поэтому важно знать, как его снизить или вообще освободиться от уплаты законными способами.

Минимальный срок владения. Если вы владели квартирой 5 лет или больше — НДФЛ при продаже не платится, вне зависимости от суммы сделки. Срок 3 года действует в ряде случаев: единственное жильё, получено в наследство или по дарению от близкого родственника, получено при приватизации. Для остальных случаев — 5 лет.

Срок считается с момента регистрации права собственности. Если квартира куплена в новостройке с 2019 года, срок отсчитывается с момента полной оплаты по ДДУ.

Стандартный вычет 1 млн рублей. Если срок владения меньше минимального, можно воспользоваться имущественным вычетом 1 млн рублей — он вычитается из цены продажи. Для квартир бизнес-класса этот вычет малый по сравнению с бюджетом, поэтому чаще выгоднее второй способ.

Зачёт расходов на покупку. Вместо вычета 1 млн можно уменьшить НДФЛ на расходы на покупку этой же квартиры. Пример: купили за 50 млн, продали за 65 млн — НДФЛ считается с (65–50)=15 млн × 13% = 1,95 млн. Расходы подтверждаются ДКП, платёжками или выписками по счёту.

Что входит в расходы. Стоимость покупки, проценты по ипотеке фактически уплаченные, отдельные расходы на ремонт (но не всегда признаются ФНС). Для бизнес-класса важно хранить все документы: это позволит заявить максимальный зачёт и сэкономить сотни тысяч или миллионы рублей.

Льгота для семей с двумя и более детьми. С 2021 года действует освобождение от НДФЛ при продаже жилья, если вырученные деньги потрачены на покупку более дорогого жилья в том же календарном году или до 30 апреля следующего года. Условия: в семье двое и более несовершеннолетних детей, новое жильё больше по площади или кадастровой стоимости. Для бизнес-класса это реальный способ обнулить НДФЛ.

Кадастровая стоимость. Если цена в ДКП ниже 70% от кадастровой, фиск пересчитает НДФЛ от 70% кадастра. Для премиум-квартир это важно — кадастр часто близок к рыночной стоимости или выше неё.

Когда подавать декларацию. 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Оплата НДФЛ — до 15 июля. Даже если НДФЛ нулевой (освобождение по сроку или льготе), декларация подаётся при сроке владения меньше минимального.

Что делает Solo Realty. Считаем ваш НДФЛ до выхода на сделку и выбираем схему продажи, которая легально минимизирует налог: подбираем время сделки, собираем документы для зачёта расходов, проверяем возможность применения льготы для семей с детьми. Опыт риелтора с 2001 года — знаем нюансы налоговых правил для премиум-сегмента.

Бесплатный расчёт НДФЛ по вашей квартире — звоните +7 915 100-00-08 или пишите на 9727108@gmail.com. Данные о налогах не являются индивидуальной налоговой консультацией, итоговый расчёт делается индивидуально на встрече.